Назначение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Ввиду востребованности жилья и активности населения в рамках торговых отношений купли/продажи, увеличивается спрос на юридические консультации в сфере недвижимости. Требуется это для исключения рисков связанных с мошенническими действиями. В первую очередь, граждан интересует вопрос оформления договоров отчуждения имущества.Трава

В этой статье рассмотрим один из способов застраховать своё имущество и сбережения от потери, с помощью предварительного договора купли/продажи.

Первоочередное оформление сделки принято считать проектом будущего базового договора, которое участники намереваются оформить при покупке выбранного вида недвижимости.

Данное соглашение не подразумевает передачи права собственности, а лишь обяжет участников оформить обязательный, базовый договор, а также соблюдать требуемые условия, т. е. не отступать от ранее оговоренных критериев сделки (срок договора, общей стоимости сделки и суммы задатка и т.д.).

Этот вид соглашения распространён в практике агентств недвижимости, риэлтеров, застройщиков на правах долевого участия в строительстве. Необходимо уточнить что, несмотря на такое широкое распространение, первоочерёдное соглашение купли/продажи недвижимости имеет "подводные камни", а судебная практика разноречива.Ключи в двери

Свободное время для...

В период между оформлением предварительного и базового соглашений ведётся подготовка к основной сделке.

  1. У продавца появляется время для выписки из квартиры всех прописанных жильцов. И для оплаты коммунальных долгов, если такие имеются.
  2. У покупателя остается время для сбора недостающей суммы.
  3. Юридическая служба посредник-проверяет правомерность сделки, отсутствие арестов и ограничений, наложенных на квартиру или земельный участок. Подготавливаются документы для регистрации в государственных органах.

Содержание документа

Первоочередное соглашение должно соответствовать форме основного соглашения, единственное отличие в том, что нет необходимости регистрировать его в госучреждениях. Регулируется сделка статьёй 429 ГК РФ.

Как и в любом договоре, в документе необходимо присутствие:

  • паспортных данных: Ф. И. О., место прописки и проживания. Контактные данные для связи;
  • суть сделки ― этот раздел требует конкретики. Приобретается квартира или земельный участок, место его нахождения;
  • существенные условия предварительного соглашения;
  • перечень прав и обязанностей сторон;
  • дату заключения базового документа;
  • список финансовых трат по ведению сделки с указанием, какая сторона принимает на себя обязательства по их оплате;
  • условия расторжения контракта.

Только уполномоченные лица имеют право заключать сделку, т. е. граждане, которые обладают правом собственности или действуют на правах доверенности. Юридическая служба или агентство недвижимости должны проверить право устанавливающие документы на подлинность, прежде чем стороны подпишут соглашение.

Отсутствие при оформлении первоочередного документа, хотя бы одного из участников сделки, приведёт к ничтожности документа.

Главная сущность соглашения предполагается в обязанности участников купли/продажи оформить базовое соглашения, которое подтвердит переход прав собственности в отношении недвижимости, в указанные сроки и за оговоренную денежную сумму.

Справка! Для того, что бы в дальнейшем не пришлось заключать дополнительных соглашений к договору, следует наиболее чётко указать данные объекта: адрес, кадастровый номер, этажность здания, общую и жилую площадь и т.д.

Обязательно ссылайтесь в договоре на правоустанавливающие документы, указав серийный номер, дату выдачи, а также организацию, которая выписала данный документ. Он послужит приложением к основному соглашению.

Задаток или аванс?

По сути, первоочередной документ считается безвозмездным, поскольку в нём не предусмотрено получение финансовых благ, а лишь прописываются условия заключения основного договора. Документ в требования которого включена обязанность покупателя оплатить часть стоимости квартиры до оформления базовой документации, с юридической точки зрения считается сделкой купли/продажи с существенным условием об частичной оплате.Вопрос

Однако, практика показывает, что граждане оплачивают примерно 10% от общей суммы уже на стадии предварительного договора. Судебные инстанции неоднозначно трактуют эти действия, поскольку ст. 380 ГК РФ гласит о безвозмездности данного типа соглашений. Соответственно назначение задатка недействительно.

Другое мнение судей в пользу задатка. Начальное соглашение с внесением части суммы считается смешанным соглашением, к которому применимы положения о задатке.

Но поскольку судебные инстанции настолько двойственные в решениях, стоит воздержаться от внесения требований о задатке в документ. Проконсультируйтесь с юристами во избежание судебных трений.

А если...?!

Для того чтобы договор купли/продажи будь то основной, или предварительный был признан действительным и не возникало: "А если...?!", ознакомьтесь с простыми правилами.

Продавец-собственник жилья. Если на момент совершения сделки на руках у продавца нет оригиналов документов удостоверяющих собственность на имущество, то сделка не правомерна.

  1. Предварительный договор определяет окончательную стоимость отчуждаемого имущества, которая не подлежит изменению.
  2. Не описано существенное условие (описание объекта, стоимость и срок оформления базового контракта) ― нет договора.
  3. Полный расчет по начальному соглашению расценивается как необоснованное обогащение. Если базовый контракт не составлен, а стоимость оплачена полностью, покупатель имеет право потребовать возврата суммы.
  4. Предварительный договор купли/продажи не передает прав собственности на приобретаемое имущество, а лишь обяжет к оформлению базового контракта.
  5. При резком увеличение стоимости жилья на рынке недвижимости, которую нельзя было предугадать заранее, можно разорвать договорные отношения через судебные инстанции.
  6. Закрепление за покупателем и продавцом в предварительном договоре обязанностей по невыполнению условий соглашения, обеспечит дополнительную защиту обеим сторонам. Ведь несмотря на все разнообразие форм и области применения начального договора, судебная практика остается спорной в принятии решений, а толкование закона неоднозначно.

Предварительный договор купли/продажи квартиры теряет правовую силу, при условии не оформления базового документа в оговоренный срок, и стороны не предъявили друг другу предложения об оформлении основного договора.Бланк договора 1

Бланк договора 2

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *